住宅ローンが払えないなら任意売却を検討!任意売却のメリットとは

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1.任意売却とは

経済的な理由で住宅ローンが支払えなくなると、本来なら融資を行っている金融機関が強制的に土地やマイホームを差し押さえて競売にかけ、債権を回収してしまいます。ところが競売では思ったような売却価格にはならず、金融機関も債務者も損をしてしまう可能性が高いです。

この問題を解決するのが、「任意売却」という特殊な売却方法です。

任意売却を依頼すると専門の不動産会社が金融機関と債務者の間に立って交渉を行い、ローンを完済できなくてもマイホームを自主的に売却できるようにしてくれます。もちろん金融機関の同意が必要になりますが、競売と違って裁判所が関与しないため、債務者の判断で売却価格を決めたり購入希望者を選んだりできます。

競売よりも高値で売却できる可能性があるので、少しでも多く債権を回収したい金融機関が渋々同意してくれることも多いです。

ただし、任意売却は交渉力や営業力などが必要になってくるので、任意売却に詳しい専門の不動産会社に依頼することが重要です。

2.任意売却の流れ

住宅ローンが滞りそうなことが分かったら、できるだけ早く任意売却の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。

電話やメールで問合せを行うと、不動産会社の担当者が自宅にやってきて面談などを行います。

その後実際にマイホームの査定を行い、周辺相場物件の状態などを総合的に判断して売り出し価格を決めることになります。

次に不動産会社の担当者が住宅ローンを融資している金融機関に連絡し、ローンの支払いが困難なことや売却を検討していることを伝えて交渉を重ねます。

金融機関が同意すれば、一般の不動産売却と同じように広告を出すなどして購入希望者を探します。

無事に購入希望者が見つかると、債務者や購入希望者、金融機関などの債権者や司法書士などが協力して必要な諸手続きを行い、売買契約を成立させます。

不動産会社によってはマイホームを売却した後の引っ越し先を探したり、引っ越し費用を負担したりしてくれることもあります。

3.任意売却するメリット

任意売却の主なメリットは、「市場相場に近い売却価格が期待できる」「明け渡し時期や条件がある程度自由に決められる」「費用をかけずに債務を軽減できる」という点です。

4.任意売却が可能な期間

任意売却は債務者にとってメリットの多い方法ですが、住宅ローンの支払いが苦しくなったからと言って、いつでも自由に任意売却ができるわけではありません。

まず、任意売却に入るには実際に住宅ローンの滞納が3ヶ月から5ヶ月ほど続く必要があります。

滞納が続くと債権者から「期限の利益の喪失」という書類が届き、債務者が分割返済できる権利を失うことになります。

本来なら一括返済をしなければならないのですが、この時点になると任意売却が開始できます。

債権者から一括返済を求められたら、速やかに不動産会社に相談して任意売却の手続きに入ってください。

のんびりしていると債権者が競売の手続きを進めてしまい、手遅れになってしまう可能性もあります。

つまり、任意売却が可能な期間は期限の利益の喪失の書類が届いてから、タイムリミットは競売の開札日を迎える前日までということになります。